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秦虹:房地产的结构性机会

发布日期:2014/8/6 11:57:36 来源:本站 | 热度:1283℃

秦虹

中国的房地产市场还没有掉头向下,仍旧有增长空间。只是很难再保持两位数以上增速,今后的增长速度会逐年下降。

从2013年来看,房地产市场整体销售情况不错,是一个高增长年。预计全年全国新建商品房销售面积的增长速度是20%左右,商品房的销售额的增长速度是30%左右,是近十年房地产销售增长的第三个增长高点。

但2013年房地产市场的增长与过去相比,买房市场需求主体发生了变化。比如2007年和2010年两个增长较高的年份,是市场需求的增长,相当大的一部分是投资性或投机性需求。现在市场需求的主体是自住性需求,而自住性需求与人口关系结构有很大的关系。从一组数据来看,目前23岁至27岁结婚适龄人口在城市中有1亿,需要婚房,刚需旺盛,2013年18岁~30岁的买房占比从2007年的15%至2013年的45%。

除此之外,2013年的市场还有两大特点:一,市场分化更加明显,北、上、广、深房价上升明显,但二、三线城市房价平稳,部分城市涨幅与CPI增幅齐头并进,还有部分城市房价分文不动,甚至需要打折促销。另外,房企也出现分化,今年销售额超过千亿的企业增长,但中小房企压力大。第二,房企的资金状况比较好,得益于新房销售好,回款快,受信贷政策影响小。

2014年房地产行业的住宅政策仍然会严厉地控制投资和投机性需求,同时,预期2014年的货币政策不会过于宽松,甚至可能会持续收紧,那么房地产市场出现一个逆趋势大幅上涨的外部环境是不具备的。在自住性需求没有放开的情况下,房地产持续攀升也很难实现。

与此同时,宏观经济增长处于下台阶的过程之中。中国经济的增速要降至7.5%左右,而房地产业的发展从来都是和宏观经济的发展同步的、相辅相成的,所以在整个宏观经济增长下台阶的过程中,房地产市场的发展增长也一定会出现同步的变化。所以,预计2014年房地产市场的整体增速将放缓。

未来的土地仍然会呈现稀缺性,存量土地再开发的政策机会可能会显现出来。按照下一步新型城镇化的政策以及十八届三中全会关于缩小征地范围、合理提高农民的补偿收益等政策,新型城镇化工作中提出了提高土地的利用效率、大幅度增加土地的容积率等要求,可判断未来开发企业的土地成本不会降低。

提高土地的利用效率是政策的重点。下一步,或许会有这样的政策机会,把那些已经变成了国有土地而土地利用效率比较低的地块,通过再开发利用提高开发强度,这是非常值得开发企业关注的。从城市发展形态上来说,在新型城镇化政策下,政府也将会改变过去摊大饼的新区和开发区扩张的土地供给模式,会变成集约、高效、紧凑的土地供应模式。

我们还要看到,当前的城镇住宅行业的主要矛盾已发生了改变,由过去的绝对短缺转变为不平衡突出。在2020年之前,城镇住房市场增长仍有空间,但是增速减缓,分化加剧。首先在于城镇人口的增加,从现在到2020年,中国城镇每年新增常住人口在1700万人左右,未来新增的住房供应还是要满足新增需求。

其次,到2020年前,25~45岁之间的年轻劳动力是买不到房占比较大的人群,仍占相对高位。再次,高储蓄人口对房地产市场、住房市场贡献率非常大,中国高储蓄人口在2020年之前仍会保持在30%的水平,但之后占比就会下降。

市场分化格局已经非常明显。房地产市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。未来的房地产市场主要是结构性的机会,这主要来自两个层面:

一,从地理区域位置来说,未来中国的消费增长将会改变很多中小城市的区位价值。三、四线城市也有机会。受大城市辐射非常明显的周边的中小城市未来都是有机会的。

第二,随着产业结构升级,写字楼市场以及伴随着消费结构升级,能够打造旅游休闲的旅游地产以及楼宇经济,还有马上要大规模发展的养老服务社区,这些都是房地产市场存在的结构性机会。

房地产市场投资应该关注城镇化时代的楼宇经济。这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是非常大的,因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关,下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态,这是新型城镇化规划中的重要内容。国土资源部已经提出,东部三大城市群未来控制新增建设用地,主要是盘活总量建设用地。未来三大城市群主要靠大城市带动小城市发展。所以,受大城市辐射非常明显的周边的中小城市未来是有机会的。

房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设。当中国的高速交通网形成网络的时候,现在全国657个城市可以分为两类,一类是在高速交通网上面,有交通节点;还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断,在交通网上的城市,与交通连接点、交叉点、会合点的城市投资效率更高。

产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展。下一步,中国经济增长很重要的一方面就是大幅度提高服务业所占的比重,服务业的发展意味着我们从事第三产业的人口的增长。这其中也蕴含着商业地产的机会。

中国的房地产市场正在从起步阶段走向成熟,与此同时,商业地产的占比开始大幅度提高,2008年至今,房地产开发企业的投资总规模从3万亿增长到了7万亿元,总投资规模增长了一倍多,而商业地产的投资规模却增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快,投资增速高出住宅投资的一倍。房地产市场也从以住宅投资为主,转向多元化投资。随着商业地产供应量的增加,应该说商业地产面临着极大的挑战,也面临着很多问题。主要是商业地产缺少长期资金的支持,所以整个商业地产的经营水平提升难度很大,供应量急骤上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也出现困难。

目前房地产行业已经确确实实进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和发展多元化融资,除传统的银行贷款、证券融资外,目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式,未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。

所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难,也做了积极的尝试和探索,比如一些开发企业加大了持有的比例,持有和散售相结合,但是我们觉得这都是一种简单的应对,关键的还是需要长期资金的注入。

从社会融资的趋势上来看,利率的市场化已经是大势所趋。下一步盘活存量资金,对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间,是可以探索的。

从房地产企业融资来讲,会有一些机构投资者,还有一部分高净值的投资人。目前,中国有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大,他们在资产配置的要求下,对房地产的投资也出现了多元化的格局,买住宅、买商业,甚至买基金、买证券化的一些产品,都成为他们资金配置的要求,这为房地产企业的金融创新创造了一些环境和条件。

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