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毛大庆:对促进住宅产业化的政策建议

发布日期:2014/9/5 10:59:12 来源:本站 | 热度:1102℃

毛大庆

推进住宅产业化面临的问题有:一,关于成本。住宅产业化的成本要高于传统建筑方式,目前PC外墙成本增量大约是380元每平方米。从日本的经验看,这个差距可能会随应用规模的扩大而略有缩小。第二,关于标准。如目前关于住宅产业化缺少统一的技术规范和认证体系,给后期配套政策落实带来困难。政策建议如下。

一是中央要出台政策推进住宅产业化。

目前沈阳、北京、上海、深圳等城市已出台了一些措施,鼓励住宅产业化发展,但仅凭地方之力难以推动这项工作。环境改善效应需要大范围区域配合才能体现,住宅产业化实现规模效应需要有辐射半径,单一城市无法满足需要。

二是用地规划方面。

参考香港经验及北京、上海市已出台的政策,对立项的产业化住宅项目给予3%~5%的容积率面积奖励,此举大约能够弥补成本增量的20%~40%。

三是税费及财政补贴方面。

考虑有些小企业不能提供增值税进项发票,建议住宅产业化工厂适用较低的增值税税率,如11%;在计算土地增值税时,适当提高房地产开发成本加计扣除比例;建议扩大绿色建筑财政补贴范围,参考上海市已出台政策,对装配率达到15%以上的项目给予财政补贴每平方米60元,对装配率达到25%以上的项目给予财政补贴每平方米100元,大约能弥补成本增量的15%~20%。

四是住宅建设及管理方面。

由于住宅产业化改变建筑投资支出节奏,大幅增加前期投入,建议办理《商品房预售许可证》时可适度降低工程进度要求。在已实施预售监管的城市,针对此类项目可免予监管或简化监管要求。在进行宏观调控时,注意避免误伤,如因实施全装修、产业化和绿色技术导致的成本增加,建议从房价上涨考核中剔除出去。

五是住宅设计建筑标准方面。

标准制定对推广住宅产业化至关重要。在统一标准出台前,为便于立项、规划、审批、验收及审计各环节的认定和操作,建议先确定几项指标为产业化住宅项目的认定标准,包括PC率、全装修和装配式内隔墙的应用。

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