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住宅项目的成本构成分析

发布日期:2018/4/2 10:05:18 来源:本站 | 热度:362℃

近几年,我国的房地产行业发展很快,但是建筑行业依旧没有改变低收益、低效率的状态,建筑产值利润率一直低于其它工业产业。在传统的计划经济体制下,我国的住宅产业的利润率一直保持在很低的范围上。直到住宅商品化以后,尤其是近几年房地产市场受到泡沫经济的影响,其经济收益有所增长,但是它的工业化水平却一直处于行业较低位置。

我国的住宅产业化进展缓慢,其重要原因就是成本过高。为此,我们需要先分析传统住宅项目中成本的构成。事实上,住宅产业开发成本主要由两部分构成:一是土地成本、二是住宅开发成本。如果以开发商为推动产业化发展的关键,首先就要对住宅产业的开发成本做综合分析,以帮助开发商在推动住宅产业化发展中找出降低成本的关键因素。

住宅项目的成本构成分析

结合之前的介绍,我国开发商发展住宅项目所涉及到的成本约有九项,分别为土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、各税税费等,具体的:

土地费用

土地费用是指房地产开发企业在项目开发的前期,为了得到土地的开发使用权,需要支付的费用,包括土地出让金、土地征用费、城市基础设施配套费用、拆迁补偿与临时安置补助费用等,它是住宅项目成本的大头,在大中城市一般能占到总费用的20%至40%左右。

前期工程费

前期工程费指的是工程项目在开工前可能产生的成本,其中可能包括可行性研究、勘察设计等诸多费用,此项费用在总成本的比例不高,一般不会超过5%。

房屋开发费

房屋开发费指的是整个住宅项目在建造过程中所涉及的费用,主要包括建安工程费、室外工程费、附属工程费等,当然也包括了建造过程中的一些其它附属项目的费用,如临时道路、临时用水等一些辅助设施,此项费用是住宅项目成本的核心组成部分,一般能达到总成本的40%以上。

管理费用

管理费用指的是住宅项目自开始筹备到竣工再到销售完成过程中所蕴含的企业行政管理部门在组织和管理经营活动时所产生的费用,其中主要包括人员工资、办公办证费、其它开支等,一般占到总成本的5%左右。

销售费用

销售费用指的是设立的销售机构或委托代理的销售机构,销售中所产生的费用,包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容,对于不同的项目,在总成本中的比重也不尽相同。

财务费用

财务费用指的是借贷过程中会产生包括利息费用、金融机构手续费,筹资等所产生的多种财务费用,一般在总成本中的比重在5%以下。

不可预见费

不可预见费用指的是一些不可预料的成本损失,即一些事前不能准确预测的开支,如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用,一般不可预见费取到开发项目总投资概算的3%到7%左右。

其它费用

其他费用指的是临时用地费与临时建设费、总承包管理费等,在总成本中的比率一般很低。

税费

税费指的是开发过程中所涉及的各种税务费用,根据本地区政府所制定的标准予以缴纳,由于各地税费不同,在总成本中的比重也有一定差异。

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